Tout savoir sur les baux ruraux

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Le statut du fermage est un ensemble de lois codifié dans le Code Rural qui règle les rapports entre propriétaires (ou bailleurs) et fermiers (preneurs).

Si d’autres types de contrats sont susceptibles de régir les rapports entre propriétaires et fermiers, le contrat de bail à ferme est le bail rural de droit commun. C’est le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de terre en donne la jouissance à un fermier à fin d’exploitation agricole, moyennant un loyer appelé fermage.

Pour qu’il y ait bail rural, quatre éléments constitutifs doivent être réunis :
• mise à disposition : le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d’un fonds agricole,
• à titre onéreux : l’échange d’une contrepartie (fermage ou autre) est un élément nécessaire pour caractériser le bail rural,
• immeuble à usage agricole : la mise à disposition doit avoir pour objet un immeuble agricole (cela exclut donc les terrains forestiers),
• exploitation : l’activité agricole se caractérise par la maîtrise d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal

Le contrat de bail rural

La durée

La durée minimum de location est de 9 ans. Les deux parties signataires peuvent, d’un commun accord, mettre fin au bail avant l’expiration de la période de 9 ans. Ni le preneur ni le bailleur ne peuvent résilier le bail de leur seule initiative. Il est également possible de conclure un bail long terme (au moins de 18 ans) Il en existe trois types : de 18 ans, de 25 ans ou de carrière (au minimum 25 ans).

La forme

Le bail écrit : la loi ne prévoit pas la nécessité de passer un bail notarié, mais la forme authentique permet au bailleur de disposer d’un titre exécutoire (en cas de fermages impayés, il permet de poursuivre l’exécution forcée). Le bail rural peut être établi par acte sous seing privé.

Le bail verbal : si le bail n’est pas écrit mais que la mise à disposition répond aux 4 éléments constitutifs d’un bail rural, il y a forte présomption de bail verbal. Tous les éléments de preuve sont valables pour justifier de l’existence d’un bail verbal qui est soumis, à défaut d’écrit, au contrat-type de fermage ou de métayage.

> Consultez un contrat type de bail rural et d'état des lieux.

Le montant du fermage

Le montant du fermage est fixé en monnaie et la liberté des parties pour établir le prix fermage est réduite.
Les valeurs locatives (minima et maxima) sont fixées annuellement au niveau départemental  :

  • un indice d’évolution établi au niveau national (réévalué annuellement).


L'indice national des fermages pour 2016/2017 est établi à 109,59, soit une variation par rapport à l'année 2015 de -0,42 %.

  •  les petites régions naturelles et la catégorie des terrains et/ou des bâtiments concernés,


> Consultez les règles et modalités de calcul applicables en Ariège


Les minima et maxima sont fixés aux valeurs actualisées suivantes applicables sur la période comprise entre le 1er octobre 2016 et le 30 septembre 2017 :

 

PETITE REGION AGRICOLEMINIMA / haMAXIMA / ha
Plaine et coteaux de l’Ariège35,41 €190,23 €
Région sous pyrénéenne20,23 €137,61 €
Région pyrénéenne15,18 € 87,01 €
BATIMENTS D’ÉLEVAGE2,89 € / m²3,19 € / m²
BATIMENTS DE STOCKAGE1,43 € / m²1,59 € / m²

             
       
> Consultez l'indice des fermages et des loyers d'habitation pour l'année 2016
     
Loyers d’habitation : minimum et maximum par catégorie d’habitat applicable sur l’ensemble du département
           
           

CATÉGORIE DE LOGEMENTPOURCENTAGE DE PLAFOND DE LOYERMINIMA MENSUEL / m²MAXIMA MENSUEL / m²
CATÉGORIE A6 4502 8409 330
CATÉGORIE B6 080 1 8509 200
CATÉGORIE C3 9201 500 10 160

 

 

Mettre fin au contrat de fermage

Délai pour donner congé : 18 mois minimum avant la date de renouvellement.

Contenu : le congé doit être motivé sur la reprise, mentionner les caractéristiques du bénéficiaire de la reprise (nom, adresse et profession) et reproduire l’article L. 411-54 qui donne au fermier le droit de contester le congé.

Contestation du congé : le fermier dispose de 4 mois pour contester le congé en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Le non-renouvellement du contrat

Le preneur peut demander le non-renouvellement du bail sans avoir à motiver son choix par un motif précis.

Le non-renouvellement du bail ne peut intervenir que sous certaines conditions pour le bailleur, à savoir :
•    le preneur ne respecte pas les conditions d’exploitation et d’habitation ou est en infraction avec la réglementation des structures,
•    le preneur ne paie pas régulièrement le fermage,
•    les agissements du preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,
•    le preneur refuse d’apporter certaines améliorations, le preneur est âgé.
•    pour raison de construction ou de changement de destination des biens
•    pour reprise pour exploiter personnellement (voir paragraphe suivant).

Le droit de reprise du bailleur

Le propriétaire a la possibilité, au moment du renouvellement, de reprendre les biens loués pour exploiter lui-même son fonds ou faire exploiter un descendant ou son conjoint sous condition :
•    ne pas avoir dépassé l’âge de la retraite (sauf s’il s’agit de reprendre une exploitation de subsistance)
•    justifier d’une capacité ou d’une expérience professionnelle
•    se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins 9 an (individuel ou société) et participer effectivement à l’exploitation des biens
•    occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité
•    être en règle vis à vis du contrôle des structures
•    disposer du cheptel et du matériel nécessaire (ou avoir les moyens de les acquérir).

Résiliation en cours de bail

Le bail peut être résilié au cours d’une période de 9 ans soit par accord amiable entre le preneur et le bailleur, soit en respectant certaines conditions édictées par le Code Rural :

•    Le preneur:
o    si un ou plusieurs membres de la famille indispensables au travail de la ferme (ou le preneur lui-même) sont frappés d’incapacité ou décèdent,
o    si le preneur achète une ferme qu’il doit exploiter lui-même,
o    si le preneur remplit les conditions pour toucher la préretraite ou retraite.
•    Le bailleur:
o    en cas de mauvaise exploitation du preneur ou de défaut de paiement du fermage (résiliation judiciaire),
o    en cas de changement de la destination des terrains dans le cadre d’un document d’urbanisme ou avec une autorisation préfectorale.

Choisir la procédure adaptée à votre projet : Permis de construire ou autre formalité ?

Aucune formalité *

-    Travaux créant une surface de plancher ≤ 2 m²
-    Murs < 2 m de haut
-    Eolienne < 12 m de haut
-    Châssis et serres ≤ 1,8 m de haut

(article R.421-2 du code de l’urbanisme)

Déclaration préalable

-  Travaux créant une surface de plancher > 2 m² et ≤ 20 m ² (40 m ² si zone U des PLU et si surface de plancher < 170 m ²)
- Murs ≥ 2 m de haut
- Châssis et serres > 1,8 m de haut et < 4 m de haut et ≤ 2000 m² au sol
- Travaux sans augmentation de surface et ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur

1 mois d’instruction dans la plupart des cas (article R.421-9 du code de l’urbanisme)

Permis de construire

- Travaux créant une surface de plancher > 20 m ² (40 m ² si zone U des PLU et si surface de plancher > 170 m ²)
- Châssis et serres > 4 m de haut ou > 2000 m ² d’emprise au sol au sol

3 mois d’instruction (sauf maison individuelle : 2 mois) (article R.421-1 du code de l’urbanisme)

Le recours à un architecte est obligatoire pour...

1. les constructions à usage agricole dont la surface de plancher et/ou l’emprise au sol excèdent 800 m² ;

2. les constructions à usage autre qu’agricole (par exemple, une maison individuelle) dont la surface de plancher et/ou l’emprise au sol excède 150 m² ;

3. les serres de production dont l’emprise au sol excède 2000 m² ;

4. les « personnes morales » (hors cas particulier).

Justifier la nécessité de votre projet pour votre activité agricole

De manière générale, en dehors des zones déjà urbanisée ou à urbaniser, seules les constructions NÉCESSAIRES à l’exploitation agricole peuvent être autorisées.


Il vous revient donc, en complément des pièces déjà nécessaires au dossier, d’apporter toutes informations utiles justifiant que votre projet est nécessaire à l’exploitation agricole afin que le service d’instruction compétent puisse se prononcer sur ce point.


Ce lien de nécessité est évalué au cas par cas, à partir des éléments complémentaires fournis dans le dossier :

1.    Présentation de votre exploitation agricole :

  • ses productions, ses caractéristiques, ses spécificités, son fonctionnement général (individuelle,
  • Si vous êtes en cours d’installation, ou que votre exploitation est en cours de création, vous devez expliquer quel est votre projet, où vous en êtes dans votre parcours.

2.    Présentation du projet de construction : à quels besoins technico-économiques répond-il ?

Vous devez exposer les arguments qui ont conduit votre réflexion (choix de la localisation, des matériaux, dimensions, implantation et fonctionnalités par rapport aux autres bâtiments de l’exploitation, etc…)

 

 

La Chambre d'agriculture vous accompagne

Le conseiller urbanisme et aménagement se tient à votre disposition pour de plus amples informations et pour vous guider dans cette démarche de justification.

Par ailleurs, des fiches techniques ont été élaborées pour vous guider dans la rédaction et pour la constitution de votre dossier :

Guide de rédaction  pour la construction d’un bâtiment agricole
Notice explicative pour la construction d’un bâtiment agricole
Notice explicative pour la construction du logement de fonction et pour changement de destination en gîtes


Sites utiles

Votre contact

Benoit RIOLS

Conseiller Urbanisme et Aménagement

Tél : 05 61 02 14 00

SERVICE JURIDIQUE

Contactez le 08 99 70 10 90 (1,35 euros l’appel + 0,34 euro la minute). Ouvert : lundi, mardi, jeudi et vendredi de 8h30 à 12h15.

A SAVOIR

Indice des fermages 2016

L’indice national des fermages pour 2016/2017 est établi à 109,59, soit une variation par rapport à l’année 2015 de -0,42 %.

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